10·15 대책에도 서울 아파트값 반등···강남 3구 신고가 행진

고강도 부동산 규제를 내놓은 지 한 달여 만에 서울 아파트값이 다시 탄력을 받고 있다. 대출 문턱을 높이고 실거주 의무를 강화했지만 강남권과 한강변을 중심으로 '똘똘한 한 채' 수요가 되레 집중되면서 정책 효과가 빠르게 약화되는 모습이다.

21일 업계에 따르면 한국부동산원이 발표한 11월 셋째주(17일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.20% 올라 42주 연속 상승세를 이어갔다. 10·15 대책 발표 직후인 10월 셋째주 0.50%를 기록하며 정점을 찍은 뒤 10월 넷째주 0.23%, 11월 첫째주 0.19%, 11월 둘째주 0.17%로 감소세를 보이다 4주 만에 다시 고개를 든 것이다.

전국 공표지역 178개 시군구 가운데 지난주 대비 상승 지역은 105개에서 107개로 늘었고, 하락 지역은 68개에서 62개로 줄었다. 수도권 전체로는 0.13%로 전주(0.11%) 대비 오름폭이 커졌다. 대책 발표 이후 잠시 주춤했던 집값 상승세가 수도권 전역으로 다시 확산되는 양상이다.

특히 송파구(0.53%)와 성동구(0.43%), 강남구(0.24%) 등 선호지역에서 상승세가 가팔라졌다. 송파구는 전주 0.47%에서 이번 주 0.53%로 뛰었고, 강남구는 0.13%에서 0.24%로 2배 가까이 올랐다. 서초구도 0.23% 상승하며 강남 3구 모두 0.2%대 이상의 높은 상승률을 기록했다.

구체적인 고가 거래도 잇따르고 있다. 성동구 성수동의 한 중소형 아파트는 전용 58㎡가 13억3000만원에 거래되며 한 달 만에 최고가를 경신했다. 양천구 목동의 재건축 추진 단지와 강남·송파의 선호 단지를 중심으로 상승 거래가 주도되고 있다.

지역별로 보면 송파구는 잠실·방이동 선호단지를, 강남구는 대치·개포동 구축 아파트를, 성동구는 행당·성수동 중소형 아파트를 중심으로 가격이 올랐다. 양천구(0.34%)는 목·신정동 대단지 위주로, 용산구(0.38%)는 이촌·도원동 위주로 상승세를 보였다.

거래량은 급감했지만 가격은 오히려 오르는 기현상이 벌어지고 있다. 대출규제로 자금 조달이 어려워진 실수요자들이 거래를 포기하면서 매물이 줄어든 반면, 여전히 살 능력이 있는 수요자들은 '지금 아니면 더 비싸진다'는 판단에 선호단지에 몰리고 있는 것으로 풀이된다.

한국부동산원은 "매수 문의는 감소하고 관망세가 지속되는 가운데 재건축 추진 단지 및 정주 여건이 양호한 선호 단지 위주로 상승 거래가 체결됐다"며 "선호 단지 중심으로 매물 부족 현상이 나타나고 있다"고 설명했다.

경기도에서도 서울 인접 지역을 중심으로 상승세가 이어졌다. 성남 분당구(0.47%), 용인 수지구(0.42%), 광명시(0.38%) 등이 높은 상승률을 나타냈다. 특히 의왕시는 0.38%로 2021년 10월 이후 약 4년1개월 만에 최대 상승폭을 기록했다. 비규제지역인 화성시도 0.36%를 기록하며 풍선효과가 나타났다.

집값 재상승에 정부는 발등에 불이 떨어졌다. 

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 20일 서울 용산구 국토부·한국토지주택공사(LH) 합동 공급TF 및 LH주택공급특별본부 현판식 후 기자들과 만나 "가능하면 연내에 추가 공급대책을 발표할 예정"이라며 "서울과 수도권 전체를 놓고 어디가 더 적합한 부지인지 대상 지역을 계속 검토하고 있다"고 밝혔다.

김 장관이 언급한 내용은 문재인 정부 시절 무산된 태릉골프장 등 도심 유휴부지 활용과 그린벨트 추가 해제 등이다. 후보지로는 노원구 태릉골프장, 마포구 서부운전면허시험장, 서초구 서울지방조달청, 국립외교원 인근 등이 거론된다. 서울 내 그린벨트는 약 150㎢로 면적의 4분의 1에 달한다.

국토부는 조직 구조도 주택 공급 비상 체계로 전환했다. 현재 공공주택추진단 등으로 분산된 공급 전담 기능을 대폭 강화하고, LH와 동시에 참여하는 주택공급 TF를 꾸렸다. LH 내 주택공급본부도 설치해 현장 지원을 본격화한다는 계획이다.

여당인 더불어민주당도 9·7 부동산 공급 대책 이행을 위한 후속 입법을 신속히 추진하기로 했다. 논의 중인 법안은 도심정비 활성화를 위한 도시정비법·노후계획도시정비법, 부동산거래신고법, 공공택지 물량 확대 특별법 등이다.

하지만 시장에서는 회의적인 시각이 많다. 문재인 정부도 2020년 8월 서울 노원구 태릉골프장, 마포구 서부면허시험장, 경기 과천정부청사 일대 유휴부지 등을 활용해 주택 3만3000호 공급을 계획했지만, 당초 1만호 공급을 목표로 했던 태릉골프장부터 주민 반대로 공급 규모를 6800가구로 축소했다가 결국 흐지부지됐다.

공급 대책이 실제 입주로 이어지기까지 최소 5년 이상 걸린다는 점도 당장의 집값 안정과는 거리가 멀다는 지적이다. 9·7 대책에서 2030년까지 5년간 수도권 135만호 착공 청사진을 제시했지만, 지난 10월 서울 집값은 1%대 상승을 이어갔다.

부동산업계 관계자는 "대출규제로 표면적인 거래가 위축됐을 뿐 대단지나 역세권 등 선호지역에 대한 실수요는 여전히 강하다"며 "수도권 공급 부족에 대한 불안 심리와 집값이 내려가지 않을 것이라는 기대감이 맞물리면서 규제 효과가 빠르게 약화되고 있다"고 말했다.