그러나 이는 토지가격이 산정된 후의 사후 대책에 불과하고, 토지소유자가 흔히 지나칠 수 있는 협의 보상평가 전에 사전 대책을 철저히 수립하는 것이 재산권 보호의 중요한 수단 중 하나라는 것을 잊어서는 안 됩니다.

공용 수용 전 토지보상을 위해서는 현장의 토지 및 물건을 조사하는 절차가 있고, 이를 현장 조사라 합니다. 이때 토지조서 및 물건조서가 작성되는데 이것이 감정평가의 기본 자료가 되는 것입니다. 

만일 토지소유자가 현장조사 단계에서 적절한 대응을 하지 못했다면 토지 및 물건조서의 작성이 부실하게 될 수밖에 없고 일단 조서에서 누락될 경우 이를 입증하는 것이 결코 쉽지 않습니다.

만일 무허가 건축물이 있는 부지로서 1989년 1월24일 이전에 건축된 건물 부지라면 적법한 건축물로 보고 대지로 평가합니다. 그 이후에 건축된 건물의 부지는 공부상 지목에 따라 평가하게 됩니다.

1989년 1월24일 이전에는 건축물의 사용을 승인하는 제도 자체가 없었기 때문에 허가 없이 건축을 했더라도 불법이 아니라 단지 허가 없이 건축된 무허가 건물이 되기 때문입니다.

토지소유자가 조서작성 단계에서 이러한 부분을 놓친다면 불법(무허가) 건축물 부지 즉, 대지를 공부상 임야나 전답으로 평가해 손해를 입을 수밖에 없는 것입니다.

영업보상의 경우에도 사업의 시행인가가 난 시점에서 영업을 하고 있었다면 판례상 보상 대상이 되는 것이나, 사업 시행자는 현장조사 시점에 영업을 하고 있지 않다면 조서에서 누락시키는 경우가 대부분입니다.

이 경우에도 역시 수용재결이나 이의재결 단계에서 누락된 영업보상을 복원시키는 것이 쉽지 않은 작업이 될 수밖에 없는 것입니다.

각종 지장물에 있어서도 물건 조서에 정확히 반영이 된 경우와 그렇지 않은 경우의 보상금액이 차이가 있을 수밖에 없습니다. 따라서 사전에 토지소유자가 이러한 작은 노력을 외면한다면 만족할 만한 보상금액을 받아내기 어려운 것입니다.

토지보상 작업을 하다보면 가끔 현장조사 단계에서 또는 감정평가 단계에서 토지 소유자가 자기 마음대로 보상이 이뤄지지 않는다며 역정을 내는 경우가 있는데 이는 대단히 바람직스럽지 못한 태도입니다. 인과응보라는 말을 이런데도 응용할 수 있겠습니다.

오늘은 필자와 함께 토지 및 물건조서 작성 전 토지소유자가 재산권을 지키기 위해 어떤 작은 노력이 필요한 지에 대해 알아보았습니다.

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