이찬만 행정사/토지보상 전문상담역

이찬만 행정사

 

[환경TV뉴스] 최근 지역 경제의 발전과 삶의 터전에 대한 새로운 바램으로 많은 개발 사업이 시행되고 있다. 이러한 공공 필요에 의한 지지체의 각종 사업을 실시하기 위해서는 주민들의 재산에 대해 특별한 희생을 요구하게 된다.

행정기관의 적법한 공권력 행사로 국민의 재산권에 특별한 희생이 발생한다면 이에 대해 물리적으로 보상해야 한다는 것이 손실보상의 기본 이론이다.

그러니까 토지보상은 손실보상의 하나이고 손실보상이나 토지보상은 자본주의 사회에서 개인의 사유재산권을 보장하겠다는 강력한 의지라 할 수 있다.

이는 우리헌법에서도 확인할 수 있다. 헌법 제23조 제3항은 ‘공공 필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되 정당한 보상을 지급해야 한다“라고 규정돼 있다. 학자들은 대부분 정당한 보상이라는 의미를 완전한 보상이라고 말하고 있다.

완전한 보상이란 보통 재산권에 대해 납득할 수 있도록 감정평가사가 평가한 가격을 말한다. 그러나 현실적으로는 토지소유자 등 특별한 희생을 당한 주민의 입장에서 느끼는 보상은 만족스럽지 못하다는 것.

토지소유자들의 불만족을 해결해 주기 위해 수용 재결 신청을 청구할 수 있고 수용 재결 감정평가 결과에 대한 이의를 신청해 이의 재결을 할 수 있다. 물론 행정소송을 제기할 수도 있다. 이러한 복잡한 절차를 거쳐 헌법이 규정하고 있는 정당한 보상에 근접하도록 하고 있는 것이다.

사실 토지에 남다른 애정을 가지고 있는 농부의 심정을 헤아려 본다면 그 애정이나 애착에 대해서도 보상이 이뤄져야 할 것이다. 그러나 아직은 그런 추상적 부분까지 보상의 대상으로 삼지는 않고 있다.

실제로 20여 년 전에 자기 손으로 직접 집을 지어 살았고 온갖 추억이 묻어 있는 주택을 수용당한 A씨의 경우 지자체가 토지보상금과 건축물의 이전 비용을 주면서 정당한 보상이라고 주장한다면 분명히 논리의 모순이 있으나 역시 추상적 부분은 평가의 대상 자체가 아니므로 안타깝지만 집에 대한 애정이나 추억 등은 보상의 대상이 아니라는 것. 

당연히 감정 평가사들은 비교 표준지와 거래 사례 또는 공시지가 등을 비교해 보상액을 정하고 있다. 따라서 추상적인 부분이 개입될 여지는 전혀 없다. 이 지점에서 감정평가사와 토지소유자의 정당한 보상에 대한 해석이 충돌할 수밖에 없는 것이다.

50년 동안 정들었던 땅을 내줘야 하는 농부와 현지에 살지 않는 지주자가 동일한 보상금을 받는다면 형평성 차원에서 문제가 될 것이다. 그럼에도 농업 보상을 제외한 보상금에 차이가 없는 것이 현실이다.

이러한 현실적 차이는 재개발이나 재건축 사업에 있어서도 마찬가지다. 토지보상은 환지방식으로 해결할 수 있다고 하더라도 건축물 등 지장물은 수용 재결과 이의 재결을 거쳐 보상금을 산정할 수 있다.

환지방식은 일례로 개발 대상구역의 토지 소유주에게 개발 전 100제곱미터를 소유했을 경우 개발 후 감보율을 적용해 다른 토지를 대신 지급하는 것이다.

다만 토지라는 특수성에 기인해 지자체의 단기적인 마구잡이식 난개발이 가져올 피해는 고스란히 미래 세대에게 전해질 피해가 될 것인 만큼 환경적 가치를 배제하지 않는 개발과 보상이 이뤄져야할 것이다.

개발과 토지보상이 사유재산권 보장을 위한 필연적 관계라면 환경적 가치의 고려야말로 공공의 필요에 의한 개발 사업에 있어 반드시 짚고 넘어가야할 중요한 절차가 될 것이다.

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