서울 10억 이상 고가 아파트 거래비중↓…대출 규제 등 영향
서울 10억 이상 고가 아파트 거래비중↓…대출 규제 등 영향
  • 김동수 기자
  • 승인 2020.10.19 15:15
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10억 이상 고가아파트 거래비중 감소로 전환…강남·서초 지역↓
대출·세금·거래 3단계 규제 영향
마포·동작·성동 등 10억원 이상 고가아파트 거래 비중↑
서남부(금천·관악·구로)와 동북권(노원·도봉·강북) 10억원 아파트 등장
대출 규제 등의 영향으로 서울에서 10억 이상 고가 아파트 매매거래 비중이 감소한 것으로 나타났다. (본사 DB)/그린포스트코리아
대출 규제 등의 영향으로 서울에서 10억 이상 고가 아파트 매매거래 비중이 감소한 것으로 나타났다. (본사 DB)/그린포스트코리아

[그린포스트코리아 김동수 기자] 서울에서 10억 이상 고가 아파트의 매매거래 비중이 감소한 것으로 나타났다.

19일 ㈜직방이 2016년 이후 공개된 국토교통부 아파트 실거래가를 분석한 결과, 지난해 최고 24.6%까지 기록했던 거래가격 10억원 이상 아파트 비중이 올해에는 22.8%로 감소한 것으로 조사됐다.

직방 측은 고가주택에 대한 대출 규제와 보유세 강화, 재건축 사업 부진 등으로 강남·서초 지역의 거래량 감소가 영향을 준 것으로 보인다고 설명했다.

10억원 이상 고가주택 거래비중은 2016년 이후 연평균 10% 내외 수준을 보였다. 지난해에는 반포동과 대치동 등 입지여건이 우수한 지역을 중심으로 재건축 사업이 완료된 아파트들이 지녁 내 랜드마크로 자리 잡고 인근 준신축 아파트들이 랜드마크 단지와 가격 격차를 줄이며 최 24.6%까지 높아졌다.

여기에 강동과 동작, 마포, 성동 등 대규모 재정비사업이 완료된 지역들의 신축 전용 84㎡가 ‘10억 클럽’을 형성했고 서대문과 동대문, 금천, 관악, 구로 등 상대적으로 가격수준이 낮았던 지역들마저 신축아파트 중심으로 이른바 ‘10억 키 맞추기’에 편승해 서울 전체의 가격수준을 끌어올렸다.

하지만 올해에는 대출 규제와 보유세 강화, 자금출처 조사 등 정부의 강력한 시그널에 고가주택 매수세가 한풀 꺾여 10억원 이상 거래비중이 22.8%로 감소했다.

정부의 강력한 규제로 가장 큰 영향을 받은 곳은 고가주택 밀집 지역인 강남과 서초였다. 최근 5년간 매년 서울 전체거래량의 10% 수준을 유지하던 두 지역의 거래는 올해 7.3%로 감소하며 확연히 위축된 모습을 보였다. 9억 초과 주택에 대한 LTV 감소와 15억 초과 주택담보대출금지, 종부세율 상향, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제로 인한 재건축 사업의 지연 등이 원인이다.

강남·서초의 거래시장이 부진한 사이 마포와 동작, 성동 등 신축 아파트가 대단지로 밀집한 지역들은 ‘10억 클럽’의 신규 얼굴로 부상 중이다. 2016년 10억원 이상 거래비중이 1.9%에 불과했던 성동구는 옥수동과 금호동, 왕십리뉴타운 사업으로 올해에는 거래비중이 52.8%까지 급증했다. 마포구도 2016년 3.3%에 불과했던 10억원 이상 거래비중이 올해에는 41.5%로, 동작구는 0.3%에서 36.7%까지 올랐다.

중저가 주택이 몰려있어 신혼부부나 자금 여력이 부족한 수요층에 인기가 많았던 이른바 서남부(금천·관악·구로) 3인방과 동북권(노원·도봉·강북) 3인방은 10억원 아파트 시대를 맞았다. 이들 6개 지역은 2016년 10억원 이상 거래비중이 0%였으나 올해에는 동시에 거래가격이 10억원인 아파트가 출현하기도 했다.

또한 과거 10억원 이상 거래되는 고가아파트는 대부분 대형면적에 한정돼 있었으나 그 범위가 점점 넓어지는 중이다. 2016년까지 10억원 이상 거래된 아파트의 평균 전용면적은 123.09㎡였다. 하지만 올해에는 98.28㎡로 100㎡가 깨졌다. 10억원이라는 가격이 고가아파트나 대형아파트가 아닌 서울의 평균 아파트 가격으로 자리매김한 셈이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “10억원 이상 고가아파트 거래비중이 감소하는 면에서 일부 시장의 안정세라는 시각도 있지만 아직 안정 시그널로 보기에는 부족한 점이 있다”며 “우선 거래비중의 감소가 시장가격이 하락한 게 아니라 강남과 서초 등 주요 지역의 거래시장이 위축된 영향이 더 큰 것으로 볼 수 있다”고 설명했다.

이어 “강력한 규제의 발현으로 고가주택 거래시장이 일부 위축됐지만 해제되면 언제든 다시 급등하며 시장을 불안정하게 끌고 갈 수 있는 리스크가 존재한다”며 “현재와 같은 규제 기조를 유지하기보다는 거래시장으로 실수요자들을 유도하고 매도자들은 탈출구를 마련해주는 유연책이 필요해 보인다”고 덧붙였다.
 

kds0327@greenpost.kr



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