[그린포스트코리아 김동수 기자] 세입자를 보호하고 국민의 주거 안정을 위한 계약갱신청구권제와 전월세상한제 등 임대차 2법으로 서울 아파트 중저가 전세거래 비중이 감소된 것으로 나타났다.

10일 ㈜직방이 임대차 2법 시행 후 서울 아파트 전세거래를 가격과 면적, 준공 연한 측면에서 분석한 결과, 올해 상반기 서울 아파트 전세가격대별 거래비중은 △2억원 이하 13.7% △2억원 초과~4억원 이하 39.0% △4억원 초과~6억원 이하 29.1% △6억원 초과~9억원 이하 13.2% △9억원 초과 5.1%의 비중을 차지했다.

이 중 4억원 이하 전세 거래비중은 올해 52.7까지 감소했다. 2011년 89.7%, 2016년 64.1%였으나 50% 초반대까지 전세거래가 빠르게 줄어들고 있는 것이다. 2억원 이하 저가 전세거래는 2011년 43.3%에서 2020년 13.7%로 상반기 절반 이상 감소했다. 다만 2011년~2016년 4억원 이하 전세거래 비중 감소가 가파르게 나타난 반면 2017년부터는 완만한 감소추세로 전환됐다.

서울 아파트 전세가격대별 거래 평균 전용면적은 꾸준히 축소되고 있다. 2011년은 전세보증금 2억원 이상~4억원 초과 가격대에서 평균 전용면적 86.0㎡ 거래가 이루어지면서 국민주택 규모 이상이었다. 

하지만 2020년 상반기는 6억원 초과~9억원 이하 가격대에서 평균 전용면적 94.3㎡로 국민주택 규모 이상으로 나타났다. 전세가격 2억원 이하 구간은 2011년 평균 전용면적 62.7㎡에서 2016년 50.8㎡, 2017년 상반기 43.5㎡로 거래면적이 줄었다.

서울 아파트의 모든 전세가격대별에서 준공 연한도 노후화가 심화되고 있었다. 특히 9억원 초과 전세의 경우 2011년 평균 준공 연한이 5.2년이었다. 새 아파트가 노후 아파트에 비해 높은 전세가를 형성했으나 올해 상반기 15.1년으로 준공 연한이 10년 가까이 늘어났다.

신축 여부와 상관없이 전반적으로 전세가격 수준이 높아졌다. 중저가 전세인 2억원 이하는 2011년 16.1년에서 올해 상반기 22년으로 5.9년이 증가했고 2억원 초과~4억원 이하는 13.2년에서 21.1년으로 7.9년이 늘어났다.

직방은 “전반적으로 전세거래 아파트의 노후화는 2016년까지 빠르게 진행된 이후 2017년부터 완만하게 진행되는 것으로 나타났다”고 설명했다.

서울 4억원 이하의 중저가 전세가격대를 거래 권역별로 분석한 결과, 강남·서초∙송파(이하 강남 3구)에서 빠르게 감소하고 있었다. 상대적으로 전세가격이 저렴한 노원∙도봉∙강북(이하 노도강)과 금천∙관악∙구로(이하 금관구)는 4억원 이하 전세거래 비중이 늘었다.

지역 내에서 4억원 이하 전세 아파트 거래비중은 올해 상반기에 노도강 88%(노도강 전체 아파트 전세거래 중 4억원 이하 거래비중), 금관구 76%(금관구 전체 전세거래 중4 억원 이하 거래비중)로 절대다수를 차지하고 있다.

4억원 이하 아파트 전세거래 평균 전용면적은 올해 상반기 금관구가 64.1㎡로 가장 넓었으며 노도강은 59.8㎡로 나타났다. 2011년 노도강을 제외한 모든 권역에서 70㎡ 이상이었던 것이 큰 폭으로 전세 거래면적이 줄어들었다.

준공 연한은 2011년 강남 3구를 제외하고는 모두 20년 미만이었고 금관구는 10.9년으로 준공 연한이 가장 짧았다. 하지만 올해 상반기는 ‘그 외 서울’ 권역만 19.2년으로 준공 연한 20년 이하로 나타났으며 다른 권역은 준공 연한이 평균 20년 이상인 것으로 조사됐다. 노도강은 26년으로 재건축 연한에 거의 육박한 것으로 분석됐다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 “임차인들의 주거안정을 위한 공급과 제도적 장치는 마련됐지만 임차인들이 실제 거주할 수 있도록 임대물량 유통이 원활히 이루어질 수 있도록 유통망에 대한 고민이 필요하다”며 “절대적 물량 공급과 함께 가구 구성원 등 수요자 특성에 부합한 주거질을 향상시킬 수 있는 다양한 방안을 필요하다”고 말했다.

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